71、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

　　A. 建安工程費

　　B.空置率

　　C.租金水平

　　D. 開發(fā)周期

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

　　標準答案： A, B, C, D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營成本，投資收益率。

　　72、 對互斥型房地產(chǎn)投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

　　A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目

　　B.各方案有相同的投資收益率

　　C.各方案費用和效益的計算口徑一致

　　D. 各方案有相同的計算期

　　E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位

　　標準答案： C, D, E

　　解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。

　　73、 下列投標文件存在的問題中，導致投標文件無效的有( )。

　　A. 投標文件未按照招標文件的要求密封

　　B.投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

　　C.投標文件的關鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認

　　D. 投標文件正文字體不一致

　　E.組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議

　　標準答案： A, B, C, E

　　解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現(xiàn)下列情形之一的，應作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議。

　　74、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備的條件有( )。

　　A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉(zhuǎn)正常

　　B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

　　C.有施工單位簽署的工程保修書

　　D. 有完整的技術檔案和施工管理資料

　　E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責令整改的問題全部整改完畢

　　標準答案： A, C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應當具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。④有勘察、設計、施工圖審查機構、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

　　75、 房地產(chǎn)交易中導致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有( )。

　　A. 交易雙方過去互不相識

　　B.交易雙方對交易對象不夠了解

　　C.交易雙方斤斤計較

　　D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

　　E.交易雙方有利害關系

　　標準答案： B, D, E

　　解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ�，導致成交價格偏離正常價格。

　　76、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應完成的工作有( )。

　　A. 與委托人簽訂銷售代理合同

　　B.進行銷售現(xiàn)場準備

　　C.從委托人處取得有關銷售資料

　　D. 與委托人進行項目結算

　　E.申請商品房預售(銷售)許可證

　　標準答案： A, C

　　解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預售許可證(當預售商品房時)。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請注意，預售許可證的申請是由建設單位完成。

　　77、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標，在確定預期投資收益率時，應綜合考慮( )。

　　A. 安全風險率

　　B.房價上漲率

　　C.安全收益率

　　D. 通貨膨脹率

　　E.風險報酬率

　　標準答案： C, D, E

　　解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標。預期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到的最低收益率，是一個預期指標，一般應包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。

　　78、 下列人員中，具備業(yè)主身份的有( )。

　　A. 房屋權屬證書記載的房屋所有權人

　　B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權登記的人

　　C.房屋所有權人的父親

　　D. 房屋的承租人

　　E.房屋的借用人

　　標準答案： A, B

　　解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權屬證書記載的房屋所有權人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人;取得建筑物專有部分所有權的人。

　　79、 下列成本費用中，可納入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出的有( )。

　　A. 物業(yè)服務人員工資

　　B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

　　C.物業(yè)服務人員獎金

　　D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護費用

　　E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用

　　標準答案： A, B, D

　　解析：考察物業(yè)服務成本的內(nèi)容。物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出一般包括以下內(nèi)容：

　　(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　80、 下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。

　　A. 提高首付款比例

　　B.爭取貸款利率優(yōu)惠

　　C.增加貸款額度

　　D.延長貸款期限

　　E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

　　標準答案： A, B, D, E

　　解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關術語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。

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