21.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場的說法，錯誤的是( )。

　　A. 目標市場是市場規(guī)模最大的細分市場

　　B. 目標市場是企業(yè)決定進入的細分市場

　　C. 目標市場的選擇依賴于細分市場的評估結(jié)果

　　D. 目標市場選擇的原則是讓目標市場與項目自身最佳結(jié)合

　　標準答案： A

　　解析：考察房地產(chǎn)市場細分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對消費者進行市場細分，通過對細分市場各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析，研究其消費行為、消費動機及消費方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標消費群體。由此可見，BC正確。市場目標定位的市場化原則，強調(diào)根據(jù)消費者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實現(xiàn)目標市場與項目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對。

　　22.開發(fā)目前市場上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項目的市場定位策略，屬于( )策略。

　　A. 避強定位

　　B. 迎頭定位

　　C. 創(chuàng)新定位

　　D. 跟隨定位

　　標準答案： C

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，聲場市場上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

　　23.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容不包括( )。

　　A. 目標對象概念細分

　　B. 項目市場細分

　　C. 產(chǎn)品概念鎖定

　　D. 項目SWOT分析

　　標準答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項目的項目定位，不屬于市場定位的內(nèi)容。

　　24.張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是( )。

　　A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　標準答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　25.房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤。

　　A. 營業(yè)稅

　　B. 房產(chǎn)稅

　　C. 土地增值稅

　　D. 企業(yè)所得稅

　　標準答案： D

　　解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目稅后利潤的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。

　　26.下列房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表中，用于考查房地產(chǎn)項目全部投資盈利能力的是( )。

　　A.項目投資現(xiàn)金流量表

　　B.項目資本金現(xiàn)金流量表

　　C.項目投資各方現(xiàn)金流量表

　　D. 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

　　標準答案： A

　　解析：考察項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項目全部投資的盈利能力。

　　27.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期是( )。

　　A. 自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

　　B. 自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

　　C. 自項目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

　　D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營之日起至租賃期結(jié)束之日止

　　標準答案： B

　　解析：考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。

　　28.某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當(dāng)年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項投資的財務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

　　A.40.54

　　B.123.76

　　C.268.50

　　D.500.00

　　標準答案： A

　　解析：考察財務(wù)凈現(xiàn)值的計算。本題中，期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。

　　29.在房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，用( )表示的盈虧平衡點越高，說明風(fēng)險越小。

　　A. 銷售量

　　B. 銷售單價

　　C. 銷售額

　　D. 單位產(chǎn)品變動成本

　　標準答案： D

　　解析：考察盈虧平衡的評價原則。盈虧平衡點的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

　　30.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是( )。

　　A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B. 機會成本風(fēng)險

　　C. 持有期風(fēng)險

　　D. 政策風(fēng)險

　　標準答案： D

　　解析：考察系統(tǒng)風(fēng)險的組成。系統(tǒng)風(fēng)險包括通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險、政治風(fēng)險和或然損失風(fēng)險。

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