第三節(jié) 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　考點(diǎn)一：出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總投資基本上就等于其總

　　成本費(fèi)用。

　　(一)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　　出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷

　　售收入，其現(xiàn)金流入也主要以房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收

　　入體現(xiàn)。

　　(二)出售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　1.土地取得成本

　　(1)土地使用權(quán)出讓金。

　　(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　(3)土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。

　　(4)土地使用權(quán)取得稅費(fèi)。包括取得土地使用權(quán)的

　　契稅和手續(xù)費(fèi)等。

　　2.開發(fā)成本

　　(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

　　(2)建筑安裝工程費(fèi)。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。是指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　(5)開發(fā)期間稅費(fèi)。是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。一般包括市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

　　3.開發(fā)費(fèi)用

　　(1)管理費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，例如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。

　　(2)銷售費(fèi)用。是指房地產(chǎn)營(yíng)銷中發(fā)生的支出，主要包括廣告宣傳推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。

　　(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。

　�、倮�息支出。包括建設(shè)投資借款利息(即長(zhǎng)期借款利息)和流動(dòng)資金借款利息。建設(shè)投資借款利息的計(jì)算公式為：

　　每年支付的利息=年初本金累計(jì)額×年利率 (6-26)

　　流動(dòng)資金借款利息的計(jì)算公式為：

　　流動(dòng)資金利息=流動(dòng)資金借款累計(jì)金額×年利率 ( 6-27)

　�、谄渌�財(cái)務(wù)費(fèi)用。主要包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　4.銷售稅費(fèi)

　　(1)營(yíng)業(yè)稅及附加。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

　　(2)其他銷售稅費(fèi)。包括交易手續(xù)費(fèi)等。

　　考點(diǎn)二：經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　(一)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流入

　　經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金

　　收益、自營(yíng)收入、房地產(chǎn)增值等方面。

　　(二)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出

　　1.固定資產(chǎn)投資

　　2.經(jīng)營(yíng)成本

　　(1)人工費(fèi)

　　(2)公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。

　　(3)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

　　(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)。

　　(5)保安費(fèi)用。

　　(6)辦公費(fèi)。

　　(7)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

　　(8)不可預(yù)見費(fèi)。

　　(9)保險(xiǎn)費(fèi)。

　　(10)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)。

　　(11)法定規(guī)費(fèi)。

　　(12)房產(chǎn)稅。

　　考點(diǎn)三：房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量

　　從現(xiàn)金流入看，購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目與經(jīng) 營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目基本相同，主要包括租金收 入、自營(yíng)收入和轉(zhuǎn)讓收入。從現(xiàn)金流出看，購(gòu)買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　主要由購(gòu) 買房地產(chǎn)的投資和運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成本兩部分組成。