第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇的含義

　　目標(biāo)市場(chǎng)就是企業(yè)決定進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)，是企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)細(xì)分，以及細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估后，決定以相應(yīng)的商品和服務(wù)去滿足其需要和服務(wù)的消費(fèi)者群。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)選擇就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)的市場(chǎng)分析，考慮宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)素質(zhì)以及企業(yè)所擁有的資源，為自己即將實(shí)施的項(xiàng)目選擇一個(gè)或幾個(gè)準(zhǔn)備進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)的過(guò)程。

　　二、影響目標(biāo)市場(chǎng)選擇的主要因素

　　(一)市場(chǎng)規(guī)模：指細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模大小及其發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　(二)資源條件：指企業(yè)所擁有的或企業(yè)能籌集到的可供支配的資源。

　　(三)環(huán)境條件：指項(xiàng)目所在地段的環(huán)境是否與目標(biāo)市場(chǎng)的要求相適應(yīng)。

　　(四)盈利性因素：取決于目標(biāo)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)吸引力，由競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、替代品、買方、供應(yīng)商以及潛在的進(jìn)入者共同決定。

　　(五)風(fēng)險(xiǎn)性因素：由于意外因素影響，使項(xiàng)目收益偏離預(yù)期投資效益的程度。(六)政策性因素：包括國(guó)家住房政策、土地政策、信貸政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)境保護(hù)政策、稅收政策等。

　　三、swot分析

　　分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)(strengths)、劣勢(shì)(weaknesse8)、機(jī)會(huì)( opporturuties)和威脅(threats)。swot分析將對(duì)企業(yè)內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)、面臨的機(jī)會(huì)和威脅，通過(guò)調(diào)查列舉出來(lái)并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想把各種因素相互匹配起來(lái)加以分析，為項(xiàng)目決策提供更全面詳細(xì)的依據(jù)。

　　四、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的程序

　　五、房地產(chǎn)客戶需求特征分析

　　客戶需求特征分析是指對(duì)初步選定的目標(biāo)市場(chǎng)的需求特征所作的研究、歸納和分析，其基礎(chǔ)來(lái)源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所做的市場(chǎng)調(diào)研。

　　(一)消費(fèi)能力：可用于支付住房的資金數(shù)量;能承受的房屋總價(jià)和單價(jià);信貸能力(受收入水平、職業(yè)等影響);能接受的物業(yè)管理費(fèi)水平。

　　(二)消費(fèi)目的：自用;他用;投資置業(yè)

　　(三)消費(fèi)方式：一次性支付：按揭

　　習(xí)題：swot分析法所分為的四個(gè)因素是內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素、內(nèi)部劣勢(shì)因素、外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素和外部市場(chǎng)環(huán)境中的( )因素

　　a風(fēng)險(xiǎn)因素b威脅因素c挑戰(zhàn)因素d幫助因素

　　答案：b

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