土地增值稅稅收優(yōu)惠和征收管理

　　一、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

　　1.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　【提示1】納稅人建造普通住宅出售，增值額超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　【提示2】普通標準住宅的規(guī)定為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

　　2.因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

　　3.因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

　　4.對因中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權應繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應予免征的土地增值稅，應予以退稅。

　　【提示】從2008年11月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

　　二、征收管理

　　(一)納稅地點

　　土地增值稅的納稅地點為被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管稅務機關。房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按照房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。在實際工作中，納稅地點的確定有兩種情況：如果納稅人屬于法人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不一致時，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。如果納稅人屬于自然人的，當轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則應在辦理過戶手續(xù)所在地稅務機關申報納稅。

　　對已經(jīng)實行預征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實際情況，確定適當?shù)念A征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

　　【例題17·多選題】下列對于法人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅地點的說法，正確的有()。

　　A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅

　　B.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在受讓人機構所在地稅務機關申報納稅

　　C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不一致的，則應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地不一致的。則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅

　　【答案】AD

　　【解析】納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅，如果不一致的，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務機關申報納稅，選項AD符合規(guī)定，和選項AD不同的選項BC自然不符合規(guī)定。

　　(二)納稅申報

　　土地增值稅的納稅人應在自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向稅務機關辦理納稅申報。

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