土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目

　　一、稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率。

　　【提示】土地增值稅是目前我國唯一采用超率累進稅率的稅種.建議記憶，考試一般不會給出。

　　二、應稅收入

　　納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　【提示1】應稅收入包括視同銷售確認的收入，比如投資需要繳納土地增值稅的情況、自產的房屋安置拆遷戶等情況，都要確認應稅收入。

　　【提示2】納稅人隱瞞虛報房產成交價格的，應該由評估機構參照同類房地產交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定計稅收入。

　　三、扣除項目的確定(★★★)

　　(一)轉讓新建房產扣除項目的確定

　　計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產的收入征稅，而是要對收入扣除規(guī)定的扣除項目后的增值額計算征稅，可以看出扣除項目的正確與否直接影響土地增值稅的計算。轉讓新建房產與轉讓舊房及建筑物的扣除項目是有區(qū)別的，關于轉讓新建房產扣除項目的具體規(guī)定見表7.4。

　　【提示1】房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述①、②項所述兩種辦法。土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

　　【提示2】與房地產轉讓有關的稅金中，要注意，轉讓新建房產，其營業(yè)稅按全額繳納，稅率為5%，這個內容要與營業(yè)稅和印花稅的相關知識點聯系起來學習。

　　【例題10·單選題】企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額1000萬元;房地產開發(fā)成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元，不能提供金融機構的貸款證明;已知該企業(yè)所在地政府規(guī)定的房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為8%;該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為()萬元。

　　A.400

　　B.350

　　C.560

　　D.750

　　【答案】C

　　【解析】該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用=(1000+6000)×8%=560(萬元)。

　　(二)轉讓舊房及建筑物扣除項目的規(guī)定(★★★)

　　納稅人轉讓1日房及建筑物應納土地增值稅，準予扣除的項目如下：

　　1.納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

　　2.納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經當地稅務部門確認，土地扣除項目和舊房建筑物評估價格扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年。未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　3.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　4.對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據有關規(guī)定，實行核定征收。

　　【例題11·單選題】某化工公司銷售一幢已經使用過的辦公樓，取得收入500萬元，辦公樓原價480萬元，已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時繳納相關稅費30萬元。該公司銷售該辦公樓應繳納土地增值稅()萬元。

　　A.21

　　B.30

　　C.51

　　D.60

　　【答案】A

　　【解析】納稅人轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。題目中給出了銷售時繳納的相關稅費30萬元，這里不需要單獨計算營業(yè)稅、城建稅及教育費附加和印花稅了�？煽鄢�項目=800×50%+30=430(萬元)，增值額=500—430=70(萬元)，增值率=70÷430×100%=16.28%，應納土地增值稅=70×30%=21(萬元)

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