北京安通學校2008年中級會計實務輔導講義

　　第五章 投資性房地產(chǎn)

　　第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換和處置

　　一、房地產(chǎn)的轉換

　　(一)房地產(chǎn)的轉換形式及轉換日

　　房地產(chǎn)的轉換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產(chǎn)轉換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉換為投資性房地產(chǎn)：

　　1 .投資性房地產(chǎn)開始自用即將投資性房地產(chǎn)轉為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期。

　　2 .作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產(chǎn)權利的日期。

　　3 .自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　4 .自用土地使用權停止自用改用于資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的土地使用權改用于資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。

　　(二)房地產(chǎn)轉換的會計處理

　　1 .在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。

　　2 .采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益(公允價值變動損益)。

　　3 .自用房地產(chǎn)或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應當按照轉換當日的公允價值計量。

　　轉換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益(公允價值變動損益);轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積(其他資本公積)，計入所有者權益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益(其他業(yè)務收入)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的處置

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益(將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務成本)。

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