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　　第七章　投資性房地產(chǎn)

　　第一節(jié)　投資性房地產(chǎn)特征和范圍

　　一、定義和特征

　　1.定義

　　是指以賺取租金或資本增值為目的，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

　　2.特征

　　(1)是一種經(jīng)營活動;

　　(2)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn);

　　(3)有兩種后續(xù)計(jì)量模式。

　　二、范圍

　　1.已出租的建筑物。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物)，包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。

　　2.已出租的土地使用權(quán)。是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

　　3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)(不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地)。

　　注意：

　　(1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

　　另外，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，只要企業(yè)管理當(dāng)局(董事會或類似機(jī)構(gòu))作出正式書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產(chǎn)。這里的“空置建筑物”，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

　　這意味著，企業(yè)外購的建筑物，即使沒有出租，也可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(2)閑置土地不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　根據(jù)國土資源部《閑置土地處理辦法》的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的，也可以認(rèn)定為閑置土地：國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設(shè)的;已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1 年的。

　　(3)企業(yè)以經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。

　　(4)企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

　　(6)一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　(7)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

　　【例題1·單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

　　B.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的已出租的房屋

　　C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

　　D.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物

　　『正確答案』B

　　【例題2·多項(xiàng)選擇題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的有(　)。

　　A.出租給本企業(yè)職工居住的宿舍

　　B.以經(jīng)營租賃方式租入的建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位

　　C.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店

　　D.已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的房地產(chǎn)

　　E.企業(yè)管理部門正在使用，但董事會已作出決議將于半年后出租的房產(chǎn)

　　『正確答案』ABCE

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