2. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

　　2.1 風(fēng)險識別的概念(兩個環(huán)節(jié))

　　■ 感知風(fēng)險-認(rèn)識面臨哪些客觀存在的風(fēng)險

　　■ 分析風(fēng)險-分析引起風(fēng)險事故的各種潛在因素和造成風(fēng)險事故的主要原因

　　2.2 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的目的和特點

　　■ 目的

　　☆ 為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價奠定基礎(chǔ)

　　☆ 為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)

　　■ 特點

　　☆ 系統(tǒng)性

　　☆ 連續(xù)性

　　☆ 制度性

　　2.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

　　分類標(biāo)準(zhǔn)　　風(fēng)險類型

　　按是否有獲利機會　　純粹風(fēng)險

　　投機風(fēng)險

　　按風(fēng)險因素的性質(zhì)　　靜態(tài)風(fēng)險

　　動態(tài)風(fēng)險

　　按風(fēng)險所涉及的范圍　　基本風(fēng)險

　　特定風(fēng)險

　　按風(fēng)險的影響范圍　　局部風(fēng)險

　　整體風(fēng)險

　　按形成損失的原因　　自然風(fēng)險

　　社會風(fēng)險

　　經(jīng)濟風(fēng)險

　　政治風(fēng)險

　　按風(fēng)險的可管理程度　　可管理風(fēng)險

　　不可管理風(fēng)險

　　按風(fēng)險承擔(dān)者　　政府風(fēng)險

　　投資方風(fēng)險

　　業(yè)主風(fēng)險

　　承包商風(fēng)險

　　分包方風(fēng)險

　　供應(yīng)商風(fēng)險

　　擔(dān)保方風(fēng)險

　　按風(fēng)險來源　　系統(tǒng)風(fēng)險

　　非系統(tǒng)風(fēng)險

　　■ 系統(tǒng)風(fēng)險(8項)-對市場內(nèi)所有項目都產(chǎn)生影響，投資者無法避免或消除的風(fēng)險

　　☆ 通貨膨脹風(fēng)險(購買力風(fēng)險)

　　☆ 市場供求風(fēng)險

　　☆ 周期風(fēng)險-房地產(chǎn)市場周期波動

　　☆ 變現(xiàn)風(fēng)險

　　☆ 利率風(fēng)險

　　☆ 政策風(fēng)險

　　☆ 政治風(fēng)險

　　☆ 或然損失風(fēng)險

　　■ 非系統(tǒng)風(fēng)險(5項)-只對個別項目產(chǎn)生影響，投資者可以設(shè)法避免或通過投資組合方法消除

　　☆ 收益現(xiàn)金流風(fēng)險-實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求

　　☆ 資本價值風(fēng)險-收益率的變化使得預(yù)期資本價值與現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異

　　☆ 比較風(fēng)險(機會成本風(fēng)險)

　　☆ 時間風(fēng)險-與投資時間和時機有關(guān)的風(fēng)險

　　☆ 持有期風(fēng)險-與持有時間相關(guān)的風(fēng)險

　　2.4 投資風(fēng)險識別的主要方法

　　■ 問卷調(diào)查法

　　■ 專家調(diào)查法

　　■ 情景分析法

　　方法　　步驟　　注意事項或適用情況

　　問卷調(diào)查法　　列出調(diào)查表需要收集的信息

　　設(shè)計問題，并確定每個問題的類型

　　選擇題型，并設(shè)計好問題的次序

　　進行初步測試，然后征求意見

　　修改調(diào)查表，得出正式調(diào)查表 　　調(diào)查表的問題要簡短明了、一目了然

　　每一個問題只包含一項內(nèi)容

　　問題中不使用專門術(shù)語，要通俗易懂

　　問題的選擇答案不要過多，含義要明確

　　注意問題提出的方式

　　專家調(diào)查法　　擬定風(fēng)險因素專家調(diào)查表

　　選擇專家10~20位

　　寄發(fā)調(diào)查表反復(fù)征詢專家意見

　　撰寫調(diào)查報告

　　情景分析法　　篩選

　　監(jiān)測

　　診斷 　　提醒投資者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險及其后果

　　建議需要進行監(jiān)測的房地產(chǎn)投資風(fēng)險范圍

　　研究某種關(guān)鍵性因素地未來房地產(chǎn)投資決策過程的影響

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