■評價準則

　　☆內部收益率大于或等于基準收益率或設定的收益率，表明項目可接受

　　☆內部收益率小于基準收益率或設定的收益率，則方案不可接受

　　■優(yōu)點

　　☆考慮了資金的時間價值

　　☆計算時無須事先確定基準收益率

　　■缺點

　　☆非常規(guī)現(xiàn)金流量項目，F(xiàn)IRR可能無解，也可能出現(xiàn)多個解

　　2.3 動態(tài)投資回收期

　　■概念

　　☆是把投資項目各期的凈現(xiàn)金流量按基準收益率或目標收益率折現(xiàn)后，再來推算投資回收的期限，即自投資起始點算起，累計凈現(xiàn)值等于零的年份

　　■實質

　　☆指以項目的凈收益抵償初始投資所需要的時間，用于衡量投資項目初始投資回收速度

　　■公式(下述現(xiàn)金流量必須為折現(xiàn)后)

　　■評價準則

　　☆動態(tài)投資回收期小于等于基準投資回收期，項目可行

　　☆動態(tài)投資回收期大于基準投資回收期，項目不可行

　　■優(yōu)點

　　☆指標容易理解，計算簡便，一定程度上顯示了資本的周轉速度

　　■缺點

　　☆沒有全面地考慮方案在整個計算期內的現(xiàn)金流量，不能反映投資回收之后的情況

　　■動態(tài)投資回收期與內部收益率的區(qū)別

　　☆兩指標在評價方面是等價的

　　☆若基準收益率等于財務內部收益率，則動態(tài)投資回收期就等于項目的壽命周期

　　☆如果動態(tài)投資回收期小于壽命周期，則基準收益率一定小于內部收益率

　　3. 靜態(tài)盈利指標及其計算

　　3.1 成本利潤率

　　■用來初步判斷出售型房地產開發(fā)項目的財務可行性

　　■必須假定項目全部建成并銷售完成，一個項目只有一個，不分年

　　■成本利潤率大于或等于目標利潤率，則項目可行，反之則不可接受

　　3.2 投資利潤率

　　■投資利潤率高于或等于規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均利潤率，則項目可行

　　3.3 資本金利潤率

　　■如果項目的資本金利潤率大于或等于行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率，則可行

　　3.4 資本金凈利潤率

　　3.5 靜態(tài)投資回收期

　　■在不考慮資金的時間價值的條件下，項目以凈收益回收其總投資所需要的時間

　　■房地產投資項目，一般自投資起始點算起

　　■不折現(xiàn)，發(fā)生在每一時點上的錢的價值量是一樣的

　　■折現(xiàn)，則越向后錢越不值錢，要用越不值錢的錢來回收發(fā)生在初始的投資，需要的時間越長

　　■所以同一項目的動態(tài)投資回收期一定大于靜態(tài)投資回收期

　　■折現(xiàn)率越大，則兩者之間的差距越大

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