[重點解析]

　　1.掌握土地使用權的三種出讓方式。

　　2.理解“協議出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

　　因為根據《合同法》，違反法律強制性規(guī)定的合同是無效的合同。

　　2.出讓土地使用權的年限

　　根據《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育，科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或者其他用地50年。

　　[重點解析]

　　此處數據必須掌握。

　　3.土地使用權出讓合同

　　根據《土地管理法》和《城市房地產管理法》及有關規(guī)定，土地使用權出讓，應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金。未按照出讓合同約定支付的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　土地使用權者在支付全部土地使用權出讓金后，應當依照規(guī)定辦理登記，領取土地使用證。

　　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地，需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

　　[重點解析]

　　1.土地使用權出讓金是與土地的用途相對應的，用途改變了，土地使用權出讓金隨之調整。

　　2.改變土地用途，不僅需要出讓方同意，也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。 因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

　　(二)劃撥土地使用權

　　劃撥土地使用權，是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的，并沒有使用期限的國有土地使用權。