>>>2017年注冊會計師考試《稅法》章節(jié)考點匯總

　　第九章 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅法

　　[考情分析] 非重點章，每個稅種的分值在2分左右，合計該章分值在6分左右。

　　知識點1：房產(chǎn)稅

　　第一節(jié) 房產(chǎn)稅法

　　一、房產(chǎn)稅基本原理

　　(一)概念：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，依據(jù)房屋的計稅余值或租金收入向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

　　(二)特點：

　　1、屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅;

　　2、征稅范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋;

　　3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法。

　　二、納稅義務人及征稅對象

　　(一)納稅義務人：凡在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅義務人。具體包括產(chǎn)權所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。 包括外商企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人。

　　①產(chǎn)權屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅;屬于集體或個人的，集體單位和個人為納稅人。

　�、诋a(chǎn)權出典的，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　�、郛a(chǎn)權所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

　�、軣o租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　(二)征稅對象：征稅對象是房屋。但獨立如房屋之外的建筑物(如圍墻)不屬于房屋，不交納房產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前不征收房產(chǎn)稅;但對出售前已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　三、征稅范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。不包括農(nóng)村房屋。

　　四、房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)、稅率和應納稅額的計算

　　1、從價計征(1.2%)：計稅依據(jù)是按房產(chǎn)原值一次性減除10%-30%后的余值。

　　(1)房產(chǎn)原值：納稅人按會計制度規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋原價(包括應當繳納房產(chǎn)稅，但未在該賬戶中記載的房產(chǎn));原價根據(jù)有關會計制度規(guī)定核算，未按規(guī)定核算并記載的，按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

　　(2)應包括與房屋不能分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。如暖氣、照明、通風等設備;電力、電訊、給排水、電梯等。無論會計核算中是否單獨記賬與核算，均應并入原值，計稅。納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應地增加房屋原值，易損件、經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入原值中。

　　(3)投資聯(lián)營的房產(chǎn)參與利潤分紅，共擔風險的以房產(chǎn)余值計稅;收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的按租金收入計稅。 融資租賃按房產(chǎn)余值計稅。

　　[典型例題1]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，當?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2009年應繳納房產(chǎn)稅?答案：應繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%=9.6(萬元)

　　注意：從價計稅方式下稅率具有年的含義在里面， 在計算中注意和時間的配比!

　　[典型例題2]某企業(yè)有一處房產(chǎn)原值1000萬元，2003年7月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險)，投資期為5年。已知該企業(yè)當年取得固定收入50萬元，當?shù)卣�府�?guī)定的扣除比例為20%。該企業(yè)2003年應繳納房產(chǎn)稅( C )。(2004年考題)

　　A.6.0萬元　B.9.6萬元　C.10.8萬元　D.15.6萬元

　　[答案]應繳納房產(chǎn)稅=1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12%=10.8(萬元)

　　(5)自2009年12月1日起，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　(6)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房地產(chǎn)，由實際經(jīng)營的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

　　自營的按余值計稅，出租的按租金收入計稅。

　　需要注意的是：無原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由稅務機關核定。

　　2、從租計征(12%)：計稅依據(jù)是租金。(個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，4%)

　　[典型例題3]某企業(yè)2002年1月1日的房產(chǎn)原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當?shù)卣�府�?guī)定允許按房產(chǎn)原值減除20%后的余值計稅。該企業(yè)當年應繳納房產(chǎn)稅(C)。

　　A.4.8萬元 B.24萬元 C.27萬元 D.28.8萬元

　　答案：(3000-1000)×(1-20%)×1.2%+1000×(1-20%)×1.2%÷12×3+5×9×12%=27

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