第二節(jié) 所有權(quán)制度

　　一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)(P350-351)

　　【解釋1】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專(zhuān)有部分所有權(quán)、共有部分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。

　　【解釋2】當(dāng)事人只要取得了專(zhuān)有所有權(quán)(購(gòu)買(mǎi)了商品房)，便取得了共有權(quán)及成員權(quán);喪失了專(zhuān)有所有權(quán)(出售了商品房)，便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。

　　【解釋3】專(zhuān)有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專(zhuān)有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專(zhuān)有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

　　1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)(轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，即使同等條件，想賣(mài)給誰(shuí)就賣(mài)給誰(shuí))。

　　2、業(yè)主大會(huì)的決議(2008年多選題、2009年新制度單選題)

　　(1)一般決議：1/2+1/2

　�、僦贫ê托薷臉I(yè)主會(huì)議議事規(guī)則;

　�、谥贫ê托薷慕ㄖ�物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　�、圻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　�、苓x聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。

　　【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　(2)特別決議：2/3+2/3

　�、倩I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　�、诟慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

　　【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。

　　【解釋】(2010年新增)“業(yè)主人數(shù)”按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按一人計(jì)算;“專(zhuān)有部分面積”根據(jù)不同情況處理，一是按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算，尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算，尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;“建筑物總面積”則按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　【例題1·多選題】根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定，下列選項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能通過(guò)的事項(xiàng)有( )。(2008年)

　　A、選舉業(yè)主委員會(huì)

　　B、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

　　C、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

　　D、籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金

　　【答案】CD

　　【例題2·單選題】“依山傍水”小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是( )。(2009年新制度)

　　A、經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　B、經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意

　　C、經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意

　　D、經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積超過(guò)1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過(guò)1/2的業(yè)主同意

　　【答案】D

　　【例題3·多選題】甲、乙、丙、丁分別購(gòu)買(mǎi)了某住宅樓(共四層)的一至四層住宅，并各自辦理了房產(chǎn)證。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有( )。

　　A、甲、乙、丙、丁有權(quán)分享該住宅樓的外墻廣告收入

　　B、一層住戶(hù)甲對(duì)三、四層間樓板不享有民事權(quán)利

　　C、若甲出賣(mài)其住宅，乙、丙、丁享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　D、如四層住戶(hù)丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

　　【答案】ABD

　　【解析】選項(xiàng)C：建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。