(三)成本法案例：

　　1、估算土地取得費(fèi)。

　　2、估算土地開發(fā)費(fèi)。

　　3、估算稅費(fèi)。(1)耕地占用稅。(2)造地費(fèi)。

　　4、估算利息。

　　5、估算利潤(rùn)。　稅費(fèi)并入取得費(fèi)計(jì)算。

　　6、估算土地增值收益。

　　7、估算土地價(jià)格。

　　(1)無限年期土地使用價(jià)格：

　　土地使用權(quán)價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益

　　(2)法定最高出讓年期地價(jià)為：

　　四、假設(shè)開發(fā)法

　　(一)假設(shè)開發(fā)法及其適用條件

　　假設(shè)開發(fā)法，亦稱剩余法。

　　地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用

　　樓價(jià)即土地開發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。

　　建筑費(fèi)為土地開發(fā)的具體產(chǎn)品的消耗成本，可根據(jù)評(píng)估時(shí)同類建筑物工程預(yù)決算及相關(guān)數(shù)據(jù)求得。

　　專業(yè)費(fèi)用是指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用。

　　專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×i(i為一定的百分率)

　　利息=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×r(r為利息率)

　　利潤(rùn)=(地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))×P‘(P’為正常利潤(rùn)率)

　　稅費(fèi)=地價(jià)×t(t為稅率)

　　租售費(fèi)用通�？梢愿鶕�(jù)經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)確定。

　　地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-建筑費(fèi)×i-[建筑費(fèi)×(1+i)+地價(jià)]×r-[建筑費(fèi)×(1+i)+地價(jià)]×P‘-地價(jià)×t-租售費(fèi)用

　　(二)假設(shè)開發(fā)法的步驟：

　　1、調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況。

　　2、選擇最佳開發(fā)方式。

　　3、估計(jì)設(shè)計(jì)期。

　　4、預(yù)測(cè)土地開發(fā)價(jià)值(樓價(jià))。

　　5、估測(cè)開發(fā)建設(shè)總成本，即建筑費(fèi)。

　　6、租售費(fèi)用、稅金的估測(cè)。

　　7、計(jì)算地價(jià)。

　　(三)假設(shè)開發(fā)法的案例：

　　1、待估土地概況。

　　2、估價(jià)過程。(1)估價(jià)方法采用假設(shè)開發(fā)法。(2)最佳開發(fā)設(shè)計(jì)。(3)預(yù)計(jì)建設(shè)期。(4)估計(jì)開發(fā)費(fèi)用。(5)預(yù)計(jì)售樓價(jià)。(6)求取地價(jià)。

　　第五節(jié)　建筑物評(píng)估的特點(diǎn)

　　一、建筑物及其分類

　　建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和建筑物兩大類。房屋建筑無基本組成有基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

　　(一)按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類：

　　1、鋼結(jié)構(gòu)。

　　2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　3、混合結(jié)構(gòu)。

　　(1)磚混結(jié)構(gòu)。

　　(2)磚木結(jié)構(gòu)。

　　4、其他結(jié)構(gòu)。

　　(二)按建筑物使用功能分類：

　　1、工業(yè)用建筑物。

　　2、民用建筑。

　　二、建筑物評(píng)估的特性

　　(一)建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)

　　1、與土地結(jié)合在一起：

　　建筑物作為與土地相結(jié)合的建筑成果，是不可以脫離土地而獨(dú)立存在的。建筑物價(jià)格中通常隱含地價(jià)。有必要把建筑物與其所占用的土地分開。

　　2、受用途的影響：由于建筑物的使用性質(zhì)不同，其價(jià)格表現(xiàn)形式也不同。

　　3、跟產(chǎn)權(quán)有關(guān)：

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，有三種類型的價(jià)格評(píng)估，即房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估、房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估和租用權(quán)價(jià)格評(píng)估。

　　房屋所有權(quán)價(jià)格評(píng)估是指房地結(jié)合評(píng)估，其評(píng)估價(jià)格中既包括建筑物價(jià)值，也包括土地價(jià)值。

　　房屋使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是指在一定使用期限內(nèi)對(duì)房產(chǎn)使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。　房屋租用權(quán)價(jià)格是租金，與所有權(quán)、使用權(quán)價(jià)格的多軌制相聯(lián)系。

　　(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制

　　按照房地產(chǎn)管理的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限，根據(jù)出讓土地的用途不同而不同，具體分為五種情況：⑴居住地70年;⑵工業(yè)用地50年;⑶教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;⑷商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;⑸綜合或其他用地50年。

　　在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。

　　應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進(jìn)行計(jì)算。

　　(三)建筑物功能、用途及評(píng)估方法

　　建筑物的評(píng)估方法的確定不僅要取決于其特定的評(píng)估目的，而且，常常與建筑物自身的功能和用途有關(guān)。

　　三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素(2006年4月考過多選)

　　1、物理因素。2、環(huán)境優(yōu)劣的影響。3、經(jīng)濟(jì)地理因素。4、新舊程度。5、用途。6、產(chǎn)權(quán)。7、政策因素。8、供需狀況。9、其他(如貸款利率)。

　　四、建筑物評(píng)估的原則：

　　(一)替代原則(二)最有效使用原則(三)供需原則(四)產(chǎn)地合一原則

　　在用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)要把兩者作為相互聯(lián)系的綜合體進(jìn)行估價(jià)。

　　具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1、建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。2、建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是由土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。

　　第六節(jié)　建筑物評(píng)估的方法

　　一、成本法

　　建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值

　　(一)建筑物成本構(gòu)成

　　1、建筑安裝工程費(fèi)。建筑物的結(jié)構(gòu)部分、裝修部分和基礎(chǔ)部分是建筑工程費(fèi)核算的基本對(duì)象。

　　2、前期費(fèi)用。

　　3、其他費(fèi)用。

　　4、間接費(fèi)用。

　　5、合理利潤(rùn)。工業(yè)用廠房時(shí)一般不考慮合理利潤(rùn)。

　　6、資金成本。額定工期：在正常條件下的合理工期。

　　(1)資金成本計(jì)算時(shí)建設(shè)工期是指正常建設(shè)條件下，完成整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的合理工期。(2)建設(shè)工期的計(jì)算與利息率的計(jì)算期要一致，如同位年或月。(3)計(jì)算資金投入時(shí)，通常按建設(shè)期內(nèi)均勻投入進(jìn)行測(cè)算。

　　7、稅金。

　　(二)建筑物重置成本的估算方法

　　1、預(yù)決算調(diào)整法。

　　(1)項(xiàng)目決算與重置價(jià)值的聯(lián)系。決算價(jià)格即為建筑物的歷史成本。

　　竣工決算資料提供了建筑物建設(shè)的當(dāng)期工程量資料。①三材差價(jià)。

　　②地材價(jià)差額。地材價(jià)差額=定額直接費(fèi)×地價(jià)價(jià)格指數(shù)

　�、廴斯べM(fèi)和機(jī)械調(diào)整費(fèi)。人工費(fèi)調(diào)整數(shù)=工日數(shù)×價(jià)差額/工日

　　價(jià)差額/工日=評(píng)估基準(zhǔn)日工日單價(jià)-預(yù)決算工日單價(jià)

　　調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=定額直接費(fèi)×當(dāng)?shù)匾?guī)定的取費(fèi)系統(tǒng)

　　④其他直接費(fèi)調(diào)整。調(diào)整后的機(jī)械費(fèi)=工程決算直接費(fèi)×評(píng)估基準(zhǔn)日其他直接費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　⑤計(jì)算重置基價(jià)。工程直接費(fèi)=調(diào)整后的人工費(fèi)+調(diào)整后的材料費(fèi)+調(diào)整后的機(jī)械菲+調(diào)整后的其他直接費(fèi)

　�、抻�(jì)算重置成本。

　　(2)預(yù)決算調(diào)整法適用前提和范圍。

　　此法是以建筑物原工程量是合理的為假設(shè)前提的。

　　預(yù)決算調(diào)整法主要適用于用途相同、結(jié)構(gòu)相同且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估。

　　2、重編預(yù)算法。此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。

　　3、價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。價(jià)格指數(shù)法由于方法本身的緣故，在推算待估建筑物重置成本的準(zhǔn)確性方面略顯不足。

　　待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值×綜合價(jià)格指數(shù)

　　(三)建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算

　　1、使用年限法：運(yùn)用使用年限法的關(guān)鍵在于，測(cè)定一個(gè)較為合理的建筑物尚可使用年限。

　　2、打分法。按房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好和損壞程度，劃分為5個(gè)等級(jí)：(1)完好房，包括了成新率在80%以上的房屋。

　　(2)基本完好房，包括了成新率在60%～79%之間的房屋。

　　(3)一般損壞房，包括了成新率在40%～59%之間的房屋。

　　(4)嚴(yán)重?fù)p壞房，成新率在39%以下的房屋。

　　(5)危房，成新率接近0%的房屋。

　　采用打分法的關(guān)鍵問題，一是打分標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)合理，二是評(píng)估人員對(duì)打分標(biāo)準(zhǔn)掌握和運(yùn)用的水平。

　　成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B

　　其中：G-結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù);S-裝修部分的評(píng)分修正系數(shù);B-設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)。

　　(四)建筑物功能性貶值的估算

　　建筑物功能性貶值是指由于建筑物用途、使用強(qiáng)度、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備裝備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費(fèi)形成的價(jià)值損失。

　　對(duì)土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價(jià)值損失一般是以建筑物的功能性貶值體現(xiàn)的。

　　(五)建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價(jià)值貶損。

　　(六)成本法案例分析：

　　1、待估物狀況。

　　2、評(píng)估日期。

　　3、評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　4、評(píng)估目的。

　　5、評(píng)估方法。

　　6、評(píng)估過程。(1)資料的準(zhǔn)備和核實(shí)。(2)現(xiàn)場(chǎng)勘察。(3)準(zhǔn)備文件。

　　7、評(píng)估測(cè)算。

　　(1)重置全價(jià)的計(jì)算。①建筑安裝工程費(fèi)(綜合造價(jià))的計(jì)算。②錢其費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定。其費(fèi)用計(jì)取按建筑安裝工程費(fèi)的一定百分比計(jì)算。

　�、圪Y金成本。資金成本=本金×利率×定額工期

　�、芡顿Y方向調(diào)節(jié)稅。

　�、葜刂萌珒r(jià)的確定。重置全價(jià)=建筑安裝工程費(fèi)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+資金成本

　　(2)測(cè)算建筑物的成新率。(3)確定該建筑物評(píng)估值。

　　二、市場(chǎng)法

　　(一)市場(chǎng)法的原理及其適用范圍

　　市場(chǎng)法評(píng)估適用于有充足房地產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。

　　市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件有：(考過選擇)

　　1、要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例(即參照物)，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。

　　2、選擇交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)具有較好的可比性。

　　3、交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。

　　4、交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。

　　5、交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。

　　(二)建筑物評(píng)估中市場(chǎng)法應(yīng)用：1、交易實(shí)例比較法(直接法)。2、基準(zhǔn)價(jià)格對(duì)照法(間接法)。

　　(三)應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估建筑物的程序

　　1、資料收集。(1)收集途徑。(2)收集資料的內(nèi)容。(3)驗(yàn)證資料的準(zhǔn)確性。

　　2、選擇作比較的交易實(shí)例。(2005年考過簡(jiǎn)答)

　　(1)與待估建筑物的評(píng)估目的是一致的。

　　(2)是正常交易或可補(bǔ)正成正常交易。

　　(3)評(píng)估日期最接近，或可做期日修正的。

　　(4)與待估的房地產(chǎn)同屬一個(gè)地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性。

　　(5)有相同的用途，至少應(yīng)在大類用途(辦公樓、零售店面、住宅、旅館、工廠、倉(cāng)庫(kù)等)上相同，如能小類用途相同則更好。

　　(6)結(jié)構(gòu)類型應(yīng)相同，至少應(yīng)在大類結(jié)構(gòu)(鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等)上相同，如能小類相同則更好。

　　3、交易行為的補(bǔ)正。

　　(1)政府為了對(duì)某種產(chǎn)業(yè)進(jìn)行鼓勵(lì)、扶植或控制，在政策上給予某些優(yōu)惠或限制，甚至對(duì)一些房地產(chǎn)交易進(jìn)行干預(yù)或管制。

　　(2)有特別利害關(guān)系的人或業(yè)主之間的交易。

　　(3)交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)。

　　(4)買方或賣方的無知，不了解行情。

　　(5)購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)。

　　(6)招標(biāo)、拍賣時(shí)一般購(gòu)買者不能參加，通常價(jià)格偏低。

　　(7)特殊的交易條件。

　　(8)優(yōu)惠的融資條件。

　　(9)其他特殊情況。

　　4、交易日起的修正。

　　一般認(rèn)為，交易實(shí)例的交易日期相差5年以上的不易采取。

　　交易日期修正的方法，一般是用變動(dòng)率(如采用地價(jià)指數(shù)或地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等)將交易實(shí)例當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格修正為評(píng)估期日的價(jià)格。

　　5、區(qū)域因素的修正。

　　在分析區(qū)域因素的影響時(shí)，對(duì)不同類型房地產(chǎn)的側(cè)重點(diǎn)是不同的。地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的根本因素。區(qū)域因素修正的確定可用不同的方法：(1)雙百分制比較法。(2)十等分因素比較法。是前一方法的簡(jiǎn)化。(3)環(huán)境成熟度修正法。

　　6、個(gè)別因素的修正。

　　土地的個(gè)別因素包括：⑴微觀位置;⑵面積;⑶正面寬度;⑷深度;⑸形狀;⑹地勢(shì);⑺地質(zhì);⑻土地使用年限。

　　房屋的個(gè)別因素包括：⑴面積、構(gòu)造、材料;⑵房屋的成新率;⑶房屋的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn);⑷房屋的朝向;⑸施工質(zhì)量;⑹行政立法上的限制。

　　7、市場(chǎng)法公式。

　　(四)市場(chǎng)法案例分析

　　1、建筑物概況。

　　2、評(píng)估基準(zhǔn)日。

　　3、評(píng)估過程。(1)選擇具有可比性的交易案例。(2)進(jìn)行交易情況修正。(3)進(jìn)行交易日期修正。(4)進(jìn)行區(qū)域因素修正。(5)進(jìn)行個(gè)別因素修正。(6)評(píng)估價(jià)的計(jì)算。

　　三、殘余估價(jià)法(2001年考過選擇、2004年考過計(jì)算)

　　建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，再用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。

　　建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法的一種。

　　此法的運(yùn)用要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正常收益(客觀收益)。

　　公式包含三個(gè)假設(shè)前提：⑴純收益每年不變;⑵還原利率固定;⑶收益為無限年期。