3、修復(fù)費用法。(修復(fù)費用大小即貶值額)

　　直接按照會計學(xué)中的折舊年限估算成新率，這種做法是不正確的，必須摒棄。這是因為：第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗第二，折舊年限的確定。第三，折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)——損耗本身，具有差異性。第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機構(gòu)和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。

　　三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

　　(一)運用成本法評估資產(chǎn)的程序：1、確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;2、確定被評估資產(chǎn)的使用年限;3、估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;4、計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　　(二)成本法的優(yōu)缺點

　　優(yōu)點：1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理;2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估;3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用;4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

　　缺點：1、工作量大;2、它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性;3、經(jīng)濟性貶值也不易全面準確計算。

　　第三節(jié)　收益法

　　一、收益法及其適用的前提條件

　　(一)收益法的含義

　　收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。

　　資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)的效用或有用程度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強，它的價值也就越大。

　　(二)收益法應(yīng)用的前提條件：1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn);2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的;3、被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　二、收益法應(yīng)用的形式：

　　(一)資產(chǎn)未來收益期有限的情況

　　(二)資產(chǎn)未來收益無限期的情況：

　　1、未來收益年金化的情況(2001年考過選擇)

　　所有的資產(chǎn)評估，其未來預(yù)期收益盡管不完全相等，但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大，這種情況下也可以采用上述方法進行評估，步驟如下：(約當年金法)

　　第一步，預(yù)測該項資產(chǎn)未來若干年(一般為5年左右)的收益額，并折現(xiàn)求和。

　　第二步，通過折現(xiàn)值之和求取年等職收益額。

　　第三步，將求得的年等值收益額進行資本化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。

　　2、未來收益不等額的情形

　　資產(chǎn)評估值(預(yù)期收益現(xiàn)值)=∑前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)(即復(fù)利現(xiàn)值系數(shù))

　　三、收益法中各項指標的確定

　　(一)收益額

　　收益法運用中，收益額的確定是關(guān)鍵。

　　收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值的溢余額。

　　1、收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值(評估基準日以后)，是通過預(yù)測分析獲得的。

　　2、收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來，切莫張冠李戴。

　　用于資產(chǎn)評估的收益是資產(chǎn)的客觀收益(正常收益)，而不是資產(chǎn)的實際收益。

　　收益額的構(gòu)成：第一，稅后利潤，即凈利潤;第二，現(xiàn)金流量;第三，利潤總額。

　　選擇哪一種作為收益額，評估人員應(yīng)根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定，重要地是科學(xué)反映資產(chǎn)收益，并與折現(xiàn)率或資本化率口徑保持一致。

　　(二)折現(xiàn)率和資本化率

　　從折現(xiàn)率本身來說，它是一種特定條件下的收益率，說明資產(chǎn)取得該項收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評估值越低。

　　折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報酬，折現(xiàn)率是管理的報酬。

　　折現(xiàn)率應(yīng)包括無風(fēng)險利率、風(fēng)險報酬率和通貨膨脹率。

　　無風(fēng)險報酬率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平，風(fēng)險報酬率則是指冒風(fēng)險取得的報酬與資產(chǎn)的比率。

　　資本化率(適用年金化形式)與折現(xiàn)率(適用非年金化形式)在本質(zhì)上是沒有區(qū)別的。

　　折現(xiàn)率和資本化率在量上未必恒等。

　　(三)收益期限(評估基準日以后的期限)

　　收益期限是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。

　　四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

　　(一)收益法評估資產(chǎn)的程序：

　　1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料;

　　2、計算和對比分析有關(guān)指標及其變化趨勢;

　　3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率和資本化率;

　　4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。

　　(二)收益法的優(yōu)缺點

　　1、收益法的優(yōu)點是：(1)能真實和較準確地反映企業(yè)資本化的價值;

　　(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。

　　2、收益法的缺點是：(2005年4月32題考過選擇)

　　(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響;

　　(2)在評估中適用的范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。(也適用于資源類資產(chǎn))

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估方法的比較和選擇

　　一、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系

　　(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

　　共同目標就是活得令人信服的可靠的評估價值。

　　成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的。

　　(二)市場法與成本法的區(qū)別(2006年4月考過簡答)

　　1、成本法是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。

　　2、市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立價格，是交易過程中采用的。

　　3、市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，而成本法中的某些計算，則要用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

　　4、成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗(或貶值)后確定評估價值;市場法則是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來確定評估值。

　　二、資產(chǎn)評估方法的選擇(2002、2004、2006年考過簡答)

　　應(yīng)考慮如下幾個因素：1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明“評什么”，是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定，具有排他性，對資產(chǎn)評估方法具有約束性;資產(chǎn)評估方法說明“如何評”，是資產(chǎn)評估價值量的確定，具有多樣性和替代性，并服務(wù)于評估價值類型。2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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