作者：李曉峰

　　2002年4月自學(xué)考試《資產(chǎn)評估》試題共分四部分：單項(xiàng)選擇題（30分）、多項(xiàng)選擇題（10分）、簡答題（20分）、計(jì)算題（40分）。試題的設(shè)計(jì)覆蓋面廣，并且重點(diǎn)突出，既注重對基本理論的考核，也有理論聯(lián)系實(shí)際，對實(shí)踐操作能力的檢驗(yàn)。計(jì)算分析的題目有一定的綜合性。對四種題型的答題情況具體分析如下：

　　單項(xiàng)選擇題中有60%是對基礎(chǔ)理論知識的考察，其余40%涉及一些實(shí)務(wù)和計(jì)算。考生整體答題情況比較好，滿分30分中，考生的平均得分在20分左右，有不少考生在25分以上，但得滿分的不多，15分以下的也比較少，除了29題正確率較低外，其余各題的正確率基本相當(dāng)，沒有太難的題目。

　　例如第二題：下列不屬于資產(chǎn)評估工作原則的是：A、獨(dú)立性；B、客觀性；C替代性；D、科學(xué)性。正確的答案是C，從教材中可以直接找到資產(chǎn)評估的工作原則，屬于基礎(chǔ)知識�；蛘吒鶕�(jù)對資產(chǎn)評估工作的了解，應(yīng)該知道資產(chǎn)評估工作必須獨(dú)立于委托人和被評估方；運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)方法進(jìn)行評估，客觀地反映評估的結(jié)果，也可以知道答案為C。

　　第29題：在資產(chǎn)評估報(bào)告中，應(yīng)說明一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為：A、評估基準(zhǔn)日價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；B、評估工作期內(nèi)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；C、評估基準(zhǔn)后一年內(nèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；D、評估工作期后一年內(nèi)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。正確答案是A，在教材上也不難找到，取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)評估報(bào)告中衡量資產(chǎn)價(jià)值的基準(zhǔn)，意義重大。但不少考生選擇了B。多項(xiàng)選擇題答題情況比較差，得分率很低，有一少部分是0分，大部分考生只能得2----4分，6----8分的比較少，沒有滿分，31題答對的相對多一點(diǎn)，但是第34題正確的人寥寥無幾。

　　第34題：我國大城市地價(jià)水平高于中小城市地價(jià)水平的主要原因在于：A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異；B、城市化程度不同；C、利率水平不同；D、基礎(chǔ)設(shè)施保證程度不同；E、商業(yè)繁華程度不同。正確答案是AB，但大部分考生都多選了后面的三項(xiàng)，尤其是D和E。本題的答案混淆度較高，如果對知識點(diǎn)掌握不熟，很容易出錯(cuò)。

　　簡答題共三道題，整體答題情況較差，得分率較低，平均得分在10 分左右。其中：

　　第36題8分，得分情況一般，主要分布在4----5分。大部分考生能夠答出資產(chǎn)評估價(jià)值的四個(gè)特點(diǎn)中三個(gè)以上，但不能完整、準(zhǔn)確的對要點(diǎn)作進(jìn)一步的闡述。如解釋資產(chǎn)評估的目的性時(shí)，未強(qiáng)調(diào)“在同一時(shí)間，同一空間”，對相同的資產(chǎn)，因評估目的不同而適用不同的價(jià)值類型，具有不同的目的。又如說明資產(chǎn)評估價(jià)值的估計(jì)性時(shí)，相當(dāng)一部分考生不能準(zhǔn)確表達(dá)出“資產(chǎn)評估是評估機(jī)構(gòu)及人員以客觀事實(shí)為依據(jù)，憑借其經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識，對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行系統(tǒng)分析和邏輯判斷的結(jié)果”這一估計(jì)性的本質(zhì)。

　　第37題4分，得分率相對較高，考生一般能回答出資產(chǎn)評估報(bào)告對委托方四個(gè)作用中的2----3個(gè)，但在準(zhǔn)確表述上稍有欠缺。如回答資產(chǎn)評估報(bào)告可以作為法庭辯論和裁決時(shí)確認(rèn)財(cái)產(chǎn)價(jià)格的舉證材料這一作用時(shí)，很多考生的回答只涉及到有得于法庭裁決，未能真正指明資產(chǎn)評估報(bào)告是作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)價(jià)格的舉證材料而發(fā)揮作用。

　　第38題8 分，得分情況最差。該題設(shè)有2個(gè)問題：資產(chǎn)評估基本方法的主要特點(diǎn)和選擇資產(chǎn)評估方法取決的主要因素。在回答前一問題時(shí)，考生基本都能回答出資產(chǎn)評估的三類基本方法，但對于三種方法的主要特點(diǎn)，絕大多數(shù)考生沒有切中要點(diǎn)，而是用了大量篇幅回答各種方法的優(yōu)缺點(diǎn)和運(yùn)用前提，沒有真正切合題意。三種方法的主要特點(diǎn)可簡要?dú)w納為：市場法是以參照物經(jīng)調(diào)整后的成交價(jià)格來確定其價(jià)值；成本法是以被評估資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定其價(jià)值；收益法是以被評估資產(chǎn)所產(chǎn)生的未來收益不確定其價(jià)值，后一小問的回答情況明顯好于前一小問，考生基本能回答也要點(diǎn)的大部分內(nèi)容。

　　計(jì)算題共四道題，從整體看得分情況一般。

　　具體來說，第39題得分率較高，半數(shù)以上的考生本題得到滿分12分，約90%的考生能準(zhǔn)確計(jì)算出重置成本146.4萬元，而實(shí)體性貶值和功能性貶值的答題目準(zhǔn)確率較低，直接影響到評估值的計(jì)算。主要錯(cuò)誤有：

　�。�1） 計(jì)算實(shí)體性貶值率時(shí)，僅計(jì)算出5/（3×60%+5）=73.53%

　�。�2） 計(jì)算功能性貶值時(shí)，應(yīng)使用5年期的年金現(xiàn)值系數(shù)，而相當(dāng)一部分考生誤用3年期的年金現(xiàn)值系數(shù)，導(dǎo)致結(jié)果錯(cuò)誤。

　　第40題比較簡單，由于題中第（3）問的折現(xiàn)率一般都能計(jì)算正確，因此考生基本都能得兩分以上，超過半數(shù)的考生得分在6分以上，不少考生得8分甚至滿分。出現(xiàn)的錯(cuò)誤主要有：

　�。�1） 甲企業(yè)專利技術(shù)和乙企業(yè)的約當(dāng)投資量計(jì)算錯(cuò)誤，主要是將重置成本直接作為約當(dāng)投資量，沒有分別加上乘以500%和10%的部分，計(jì)算出它們的價(jià)值，也有少數(shù)考生將數(shù)字抄錯(cuò)，或者是簡單計(jì)算錯(cuò)誤，沒有得出正確的答案600萬和3300萬；

　　（2） 利潤分成率的計(jì)算中，不少考生列出的公式正確，但由于沿用了上步的錯(cuò)誤結(jié)果而出錯(cuò)，有一少部分考生將甲乙的順序弄顛倒而計(jì)算錯(cuò)誤；

　�。�3） 評估值的計(jì)算方法出錯(cuò)，很大一部分考生對其的計(jì)算沒有乘以利潤分成率15.38%；

　　（4） 一些考生對評估值的計(jì)算考慮了所得稅的影響，多乘以（1—33%），使計(jì)算復(fù)雜化，而題目本身并沒有要求考慮所得稅的影響。

　　第41題總分10分，平均得分在5—6分左右。失分最多在第一問，關(guān)于A宗地與甲宗地的容積率地價(jià)指數(shù)的計(jì)算上；第二問有關(guān)各修正指數(shù)的計(jì)算中心一般能答出幾個(gè)，但完全正確的比率不是太高。較多的錯(cuò)誤在于：

　　（1） 第一問對A宗地與甲宗地容積率地價(jià)指數(shù)計(jì)算顛倒，即將A宗地容積率地價(jià)指數(shù)計(jì)算為110，而甲宗地容積率地價(jià)指數(shù)計(jì)算為105；

　�。�2） 第一問以A宗地與甲宗地容積率地價(jià)指數(shù)分別計(jì)算為百分?jǐn)?shù)據(jù)形式，而非指數(shù)形式；

　�。�3） 對第二問的修正指數(shù)的計(jì)算上，分子分母顛倒，比如將交易情況修正系數(shù)計(jì)算為101/100，區(qū)域因素修正系數(shù)計(jì)算為98/100等；

　　（4） 第二問對參照物修正后地價(jià)的計(jì)算出現(xiàn)的錯(cuò)誤為直接用修正系數(shù)增減的百分?jǐn)?shù)相加減后乘以780。

　　第42題是計(jì)算題中得分較高的題，（當(dāng)然部分考生因?yàn)闀r(shí)間的原因沒有做）得滿分8分者較多。就答題內(nèi)容來看，一般都能計(jì)算出企業(yè)未來5年的預(yù)期收益額和將企業(yè)整體的評估結(jié)果與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和的差額計(jì)入企業(yè)商譽(yù)。較多的錯(cuò)誤在于：

　　（1） 折現(xiàn)率計(jì)算錯(cuò)誤：一部分是計(jì)算思路出錯(cuò)，如將風(fēng)險(xiǎn)收益率6%直接當(dāng)作折現(xiàn)率；另一部分是計(jì)算錯(cuò)誤；

　�。�2） 第6年后的續(xù)收益現(xiàn)值計(jì)算錯(cuò)誤，正確的算式應(yīng)為300÷14%×（1+4%）—5，而一些考生列為300×（1+4%）—6或列為200×（1+14%）5×（1+14%）—5