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            2011經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》講義輔導(dǎo)(32)

            考試吧整理了2011經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》講義輔導(dǎo),幫助考生備考。

              2.3差額投資內(nèi)部收益率法

              含義:

              差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各年凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

              □公式:

              

              過程:

              (1)把各投資方案按照初始投資從小到大的順序排列。在進行方案排列時,通常要設(shè)一個投資額為零的方案,即零投資方案。這是因為有時所有可供選擇的方案在經(jīng)濟上均是不可取的,但是在方案比選時,總能選出一個相對較優(yōu)的方案,而這選出的相對較優(yōu)的方案實際上也是不可取的。為了防止此類情況發(fā)生,把投資額為零的方案也作為一種方案來考慮。

              (2)選擇初始投資最少的方案為臨時的最優(yōu)方案。通常是先把零投資方案作為臨時最優(yōu)方案(設(shè)各投資方案的初始投資從小到大的排列順序依次為A0、A1、A2、A3,…,An。,其中A0為零投資方案)。

              (3)計算差額投資(A1-A0)方案的差額投資內(nèi)部收益率△IRRA1-A0。若△IRR A1-A0≥iC,則去掉AO方案,把A1方案視為臨時最優(yōu)方案;再計算差額投資(A2-A1)方案的差額投資內(nèi)部收益率△IRRA2-A1,若△IRR A2-A1≥iC,則去掉A1方案,A2方案成為臨時最優(yōu)方案,依此分別計算各方案的差額內(nèi)部收益率;若△IRR A1-A0< iC,則去掉A1方案,A0方案成為臨時最優(yōu)方案,再計算差額投資(A2-A0)方案的差額內(nèi)部收益率△IRR A2- A0,若△IRR A2- A0 < iC,則去掉A2方案,仍以A0方案為臨時最優(yōu)方案,依次分別計算各方案的差額內(nèi)部收益率。

              下面通過例題來說明投資差額內(nèi)部收益率法的應(yīng)用及計算步驟。

              2.4 差額凈現(xiàn)值法

              □含義:對于互斥方案,利用不同方案的差額現(xiàn)金流量來計算分析的方法,稱為差額凈現(xiàn)值法。

              □公式: △NPV= =NPVA-NPVB

              □過程:首先計算兩個方案的凈現(xiàn)金流量之差,然后分析投資大的方案相對于投資小的方案所增加投資在經(jīng)濟上是否合理,即差額凈現(xiàn)值是否大于零。

              按投資額從小到大排列,比較,先設(shè)有一個零投資方案,每比較一次就淘汰一個方案,其方法與投資差額內(nèi)部收益率法是一樣的。

              □標準:若△NPV≥O,表明增加的投資在經(jīng)濟上是合理的,投資大的方案優(yōu)于投資小的方案;反之,則說明投資小的方案是更經(jīng)濟的。

              另外,由于評價角度不同,用差額凈現(xiàn)值法對互斥方案比選的結(jié)論往往與用凈現(xiàn)值率法比選的結(jié)論不一致。

              2.5差額投資回收期法

              □含義:差額投資回收期是指在不計利息的條件下,一個方案比另一個方案多支出的投資,用年經(jīng)營成本的節(jié)約額逐年回收所需要的時間,即:

              □公式: Pa=△K/△C’=(K2-K1)/(C’1-C’2)

              □標準:

              當Pa小于基準投資回收期Pc,說明追加投資的經(jīng)濟效益是好的,選擇投資大的方案;

              若Pa>Pc說明追加投資不經(jīng)濟,應(yīng)選擇投資小的方案。

              當兩個方案的年產(chǎn)量不同時,即Q2≠Q(mào)1,若K2/Q2>K1/Q1,C’2/Q2

              Pa=(K2/Q2-K1/Q1) / (C’1/Q1- C’2/Q2)

              當PaPc,投資小的方案為優(yōu)。

              □注意結(jié)論

              互斥方案比選,凈現(xiàn)值法、差額凈現(xiàn)值法和投資差額內(nèi)部收益率法的評價結(jié)論具有一致性,而凈現(xiàn)值率法有時會得出相反的結(jié)論。

              原因是凈現(xiàn)值從投資總額的效益角度評價

              凈現(xiàn)值率從單位投資的效益角度評價。

              如果資金表現(xiàn)為短缺要素,采用凈現(xiàn)值率作為比選判據(jù)較為合理;

              相反,當事先明確了資金范圍時,應(yīng)采用凈現(xiàn)值來衡量,以實現(xiàn)有限資金的合理使用。

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