第二節(jié)　房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析

　　1.盈虧平衡分析的概念及基本原理

　　■ 盈虧平衡分析概念

　　☆ 通過對投資項目產(chǎn)量、成本和利潤關(guān)系的分析，找出投資項目經(jīng)濟效益在某一范圍內(nèi)的臨界值，又稱為量本利分析

　　■ 目的

　　☆ 找出保本點(利潤為零時)

　　☆ 找出臨界點(利潤為某一水平時)

　　■ 種類

　　☆ 線性盈虧平衡分析

　　☆ 非線性盈虧平衡分析

　　■ 基本原理

　　☆ 全部成本可以分解為固定成本和變動成本兩部分　總成本=固定成本+變動成本

　　☆ 建立成本、產(chǎn)量和利潤三者的數(shù)學模型　利潤=銷售收入-總成本-稅金

　　☆ 求取保本點或臨界點

　　2.固定成本與變動成本的分解

　　2.1 概念

　　■ 固定成本

　　☆ 在一定時期和一定產(chǎn)量范圍內(nèi)不隨產(chǎn)量變化而變化的成本

　　■ 變動成本

　　☆ 凡成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動關(guān)系的成本

　　■ 混合成本

　　☆ 雖然也隨產(chǎn)量的變動而變動，但不成比例

　　☆ 將混合成本中的變動成本和固定成本兩種因素分解出來，再分別劃入兩種成本中去

　　2.2 固定成本與可變成本分解的方法(三種方法)

　　■ 費用分解法

　　☆ 按投資項目的成本按科目一一列出，對成本進行逐項目分析

　　■ 高低點法-求出單位變動成本

　　　☆ 可變成本=單位變動成本×產(chǎn)量

　　☆ 總固定成本=最高或最低時的總成本-對應的可變成本

　　■ 回歸分析法

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